KOOPERATİF - KONUT KARŞILIĞI TAZMİNAT

Bursa Ortak Hukuk Danışmanlığı

KOOPERATİF - KONUT KARŞILIĞI TAZMİNAT

 

 

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün asıl ve birleşen davada davacı ile asıl ve birleşen davada davalılar vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl ve birleşen davada davalı Y. Y. vekili Av. B. A. ile asıl ve birleşen davada davalı .. Yapı Kooperatifi vekili Av. M. gelmiş, diğer taraftan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. 

- KARAR -

Asıl ve birleşen davada davacı vekili, davalılar tarafından sahte belge ile müvekkilinin kooperatif hissesinin devir edilmesi üzerine kooperatif üyeliğinin tespiti ve yapılan devir işleminin iptaline ilişkin dava açtıklarını ve yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verildiğini, davalıların söz konusu dava devam ederken yapılan ferdileşme sonucunda müvekkilin kooperatif hissesine tekabül eden bağımsız bölümün haksız ve yasa dışı olarak davalı Y. Y. adına tapu tescilinin sağlandığını ve davalı Y. Y.'nın da adına çıkarılan tapuyu müvekkilini mağdur etmek için kötüniyetle mal kaçırmak maksadıyla üçüncü şahsa satarak tapuda devrettiğini ve taşınmazın üzerine banka tarafından ipotek konulduğunu ileri sürerek, asıl davada taşınmazın değerine ilişkin şimdilik 10.000,00 TL'nin faizsiz olarak, birleşen davada ise taşınmazın değerine ilişkin şimdilik 1.000,00 TL'nin dava tarihinden , mahrum kalının kira kaybı nedeniyle 1.000,00 TL'nin ise taşınmazın fiilen teslimi gereken tarihten itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve mütesilsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 06.05.2014 tarihli ıslah dilekçesiyle, kooperatif ortaklığına dayalı taşınmaz hisse değerine ilişkin zarar talebini 290.000,00 TL arttırarak, 300.000,00 TL'ye, kira kaybı nedeniyle talep edilen miktarı 152.613,00 TL arttırarak, 153.613,00 TL'ye yükseltmiştir.

Asıl ve birleşen davalarda davalılar vekili, ayrı ayrı davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davacının davalı kooperatif üyesi iken davalı kooperatif yöneticilerince yeterli özen ve dikkat gösterilmeksizin faxtan alınan bir belgeye itibar edilerek davacının kooperatifteki hissesinin dava dışı H. B.'ya devir işlemlerinin gerçekleştirildiği, davacının devre dayanak belgelerin sahte olduğunu iddia ederek Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'ne açtığı dava sonucunda davacının kooperatif hissesinin dava dışı Halil'e devrine ilişkin işlemin iptaline ve davacının kooperatif üyeliğinin tespitine karar verildiği, bu arada kooperatif üyeliğine karşılık ferdileşme sonucu 92 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davalı Yaşar adına tescil edildiği ve Yaşar tarafından 19.07.2004 tarihinde dava dışı İbrahim'e satılarak tapuda devredildiği, her ne kadar davalı Yaşar'ın ayni hak kazanımının iyiniyetli üçüncü kişi olması sebebi ile TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerektiği iddia edilmiş ise de; davacı ile dava dışı Halil arasında kooperatif üyeliğinin usulüne uygun devri söz konusu olmadığından davalı Yaşar'ın adına yapılan tescilin yolsuz tescil niteliğinde olduğu, temelinde mutlak butlanla malul olan işlemden sonraki kooperatif hisse sahibi olmayan davalı Halil ile Yaşar arasındaki kooperatif hissesi devrinin geçerli olmadığı, bu nedenle TMK'nın 1023. maddesinin uygulama olanağının bulunmadığı bu nedenle davacının bedele yönelik talebinin kabulü gerektiği belirtilerek, davacı tarafın taşınmazın mülkiyetini kaybetmesine dayalı açtığı dava ve birleşen davanın kısmen kabulü ile; 300.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, hükmedilen alacağın 1.000,00 TL'sine birleştirilen davanın dava tarihi olan 23.03.2012 tarihinden itibaren, 299.000,00 TL'sine ıslah tarihi olan 06.05.2014 tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, davacı tarafın kullanıma dayalı tazminat istemine yönelik talebinin reddine karar verilmiştir.

Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle ileri sürülen temyiz nedenlerine göre, taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Dava, kendisine konut verilmeyen üyenin konut yerine bedelinin tahsili ve kira kaybı istemine ilişkindir. Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:

a- Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

b- Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

c- Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır. 

d- Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir. 

e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır. 

Somut olayda davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu, davacının ortaklığının iradesi ve bilgisi dışında usulsüz olarak 04.01.2001 dava dışı Halil'e ve Halil tarafından da 05.01.2001 tarihinde davalı Yaşar'a devredildiği, sonrasında ferdileşme sonucu sözkonusu üyeliğe ilişkin 92 numaralı bağımsız bölümün 30.12.2002 tarihinde davalı Yaşar adına tapuya tescil edildiği, davacı tarafından iş bu davanın davalıları ve dava dışı Halil aleyhine 21.10.2003 tarihinde açılan ve menfi tespit davası ile birleştirilen ve 02.04.2012 tarihinde kesinleşen Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2009/42 E., 2009/534 K. sayılı dosyası devam ederken 92 numaralı bağımsız bölüm tapusunun 19.07.2004 tarihinde Yaşar tarafından dava dışı üçüncü kişiye satış suretiyle tapuda devredildiği ve taşınmaz üzerine dava dışı banka tarafından ipotek tesis edildiği, anılan Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin kesinleşen dosyası ile davacının 11.12.2001 dava tarihi itibariyle 56.744,16 TL ödemesi bulunup, 3.605,84 TL borcu bulunduğu ve davacının üyelik devir işleminin usulsüz olduğu, davacının kooperatif ortaklığının devam ettiğinin belirlendiği ve kooperatifin halen ortaklarından aidat toplayan bir kooperatif olduğu anlaşılmaktadır. Dosya kapsamından davacıya tahsis edilebilecek bir konutun bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, mahkemece, kooperatifler konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden kooperatif defter, kayıt ve belgeleri üzerinde inceleme yaptırılarak, kendisine konut tahsisinin mümkün bulunmadığı belirlenen davacının ödemelerinin (devralan Y. Y.'nın söz konusu üyelikle ilgili yaptığı ödemeler dikkate alınmadan) belirlenmesi, eksik olması halinde yukarıda belirlenen formül uyarınca tazminat hesabı yapılması, ödemelerinin tam olması halinde şu an olduğu gibi bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayicine hükmedilmesi gerektiği gözetilerek, açıklamalı, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle karar verilmesi doğru olmamıştır. 

Öte yandan, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmeli, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığı irdelenmelidir. 

Bu durumda mahkemece, davacının borç durumu belirlendikten sonra davacı ile aynı durumda bulunan üyelere bağımsız bölümlerinin tahsis edilip edilmediği, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediği araştırıp, kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup kooperatife bağımsız bölümünü teslim alıp yararlanmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli isteyebileceğinin kabulü ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu istemin eksik incelemeye dayalı olarak reddi doğru olmamıştır.

Diğer yandan; somut olayda davalı kooperatifin davacıya karşı sorumluluğu, sözleşmeden kaynaklanan sorumluluk olmakla birlikte, davalı Yaşar'ın sorumluluğunun kaynağı ise davacı ile aralarında bir sözleşme ilişkisi bulunmadığından ileri sürülen muvazaa ve kötüniyet iddiaları çerçevesinde BK'nın 61. maddesi (TBK'nın 49. maddesi)'nde tanımlanan haksız fiil sorumluluğudur. Davalı Y. Y. yönünden bu çerçevede inceleme yapılıp, muvazaa ve kötüniyet iddiaları araştırılarak haksız fiil sorumluluğu usulünce saptanmadan davalı kooperatif ile aynı çerçevede sorumlu tutulup aleyhine daire bedeline hükmedilmesi doğru olmamıştır.

Mahkemece, davalı Yaşar yönünden yapılacak iş, muvazaalı ve kötüniyetli hareket ettiğinin ve dolayısıyla haksız fiil sorumluğunun belirlenmesi durumunda, yukarıda davalı kooperatif ile ilgili açıklanan davacıya konut verilememesi nedeniyle konut yerine tazminatın belirlenmesi ve kira kaybının hesaplanması ilkeleri çerçecesinde belirlenecek tazminat ve kira kaybından davalı kooperatif ile birlikte sorumlu tutulması, muvazaa ve kötüniyetinin ispat edilememesi ve dolayısıyla haksız fiil sorumluluğunun saptanamaması durumda tazminat ve kira kaybı talebinin davalı Yaşar yönünden reddinden ibarettir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, taraflar yararına BOZULMASINA, 1.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen davada davacıdan alınarak asıl ve birleşen davada davalılara verilmesine, peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

23. HD. 28.10.2015 T. E: 2014/11039, K: 6944

KOOPERATİF - KONUT KARŞILIĞI TAZMİNAT